今天分享一篇来自广州楼市滚雪球的文章，看过之后收益蛮多，分享给大家参考。原文标题《首套二套的购买方向及置换的建议》
一、广州首套房该如何选?
有读者问我，手上钱不多，只够买一套老破小带个学位的，担心以后转手不好卖，或受到贷款限制。
我不经修饰的回答到，穷就不要想太多，看眼前。
事后扪心自问，本应可以婉转一点的。。。
首套自住房的选择，我之前也说过，就是交通好，方便上班即可;完全不需要考虑未来。比如说，真担心老破小的话，可以看看北京的老破小，现在也8万一平了，还是供不应求呢。
只要房价贵了，需求就不是问题，因为总有穷人需要接棒上车的;地段是好的，总会有人接手的。除此之外，贷款限制方面其实也不用太担忧，只要市面上的老房子多了，银行自然就会放开相关的贷款限制的了。
还是那句，没钱就纯粹点，只为适合你的东西付费，比如交通和面积。把什么逼格，未来，景观，南向这些需要加钱的东西全部去掉。
首套房的需求就是，请给我一套可以步行上地铁，1小时内能从家门口到公司门口的房子。
二、广州二套房该如何选?
二套房就开始考虑到投资方面的因素了，一般有两个方向，一个是囤个老破小的学位壳;另一个是买一个需要时间发展的新区。
学位壳，就是为了小孩以后读书用的，自用加保值，读完书十几年，你还担心不升值啊?
老破小以后没人要的问题，其实不用过度担心。如果大家都漂亮，只有你丑，那肯定是你有问题了。但如果大家都丑，只有少数人漂亮，那丑人的问题就肯定不是问题，肯定是漂亮的人有问题了。
试想想，10几年后，老城区大多都是40~50年的老房子的时候，这个就会成为社会问题，什么政策和规定都是可以调整的。
而投资房方面，就是买现在不方便，以后方便的地方。比如说现在没有地铁，以后有地铁的，可以提前布局享受地铁建成的溢价。比如13号线2期这一条东西向黄金线路，和18号线这条南北向的黄金线路，大家可以关注下。
或者现在鸟不拉屎，但预期未来会发展得不错的，比如知识城和南沙。我只是不建议买这些地方用作市区通勤和居住，但长线投资还是觉得可以的。
三、广州怎样置换房子?
从合规角度看，一个家庭只能购买两套房。有一些名额已买满的朋友，就想着说置换升级了。
置换升级一般的路径是这样的，手上的老破小先处理掉，其次就是一房，两房的户型处理掉。最后，手上留着两套市区内的商品房三房或四房单位，就差不多可以了。
其实，房子置换一次是元气大伤的，当中涉及到中介费，税费等费用，换一次亏个总价5%很正常，也就是大几十万了。所以，我一般来说是不太建议随便置换的。
比较荒谬的是，近年不知道哪里流行开房子短炒周期理论，什么看周期高价抛出，低价买入。
对此，我评价为蛋疼。
相信我，好的房子，一直拿在手上收租就行了，不要置换，不要短炒，换一次伤筋动骨。
房子只有一个原则，买入好房子，一直扔在那收租。
这时候，可能有人会问，房子拿着不卖出怎样赚钱?
真的理解错了，房子只是一个沉淀长期负债的载体而已，如果需要周转当然可以卖出，但一直平安无事的话，房子真不要卖。
坦白说，如果不是写公众号，我真不会关注这么多广州房产信息，最舒适的生活方式是，买了不看，过回自已的生活。
就一直扔在那，然后留给下一代。或者过个十几二十年，看看是不是已变成没落区，如果有没落先兆了，就要考虑置换了。
如果真需要周转的话，其实可以再抵押嘛，能借钱干嘛要卖房呢?
房子，是用来沉淀财富和积累负债的，不是交易的筹码，交易一次脱一层皮，不动就最好了。