分享一篇丁祖昱楼市发布会相关的文章《关于2019年全国楼市的几个错觉，以及2020年的预测》
丁祖昱，一个关注楼市的人或多或少都会知道的网红CEO。
今天是他的主场，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。
一、2019年市场回顾
就今年的市场运行结果来看，去年丁祖昱对楼市的预判：“四限”放松、地价下降、租赁行业大洗牌、物业管理潜力凸显等预判，都一一得到验证。
同时，他还提出了一些超出我们预料的数据。
1、20万/㎡以上商品住宅全国仅售16套。
据克而瑞数据，2019年度，单价超20万元以上的商品住宅全国成交仅16套，其中上海售出10套、深圳售出4套、北京售出2套。
不仅成交总数远不及我们的期望值，一线城市中甚至广州都没有上榜!岂不怪哉?
2、人均住房十年提升7.4平米。
过去十年，在促进就业、推动城市化、改善居住水平方面，房地产行业做出了巨大贡献。
但十年过去了，人均住房面积提升不过7.4个平方，差不多一间书房的大小。当然了，你的平米数可能被拥有好几套房的人平均了。
3、常规手段失效，渠道占房地产营销的比重高达50%。
丁祖昱表示，市场竞争加剧之下，2019年的房地产营销已经演变成渠道为王，其占比也已经超出我们的预期。
从数据来看，渠道在房地产营销中的占比越来越大，到2019年已经占据半壁江山。2018年前，渠道占房地产营销的比重低于5%，此后逐渐攀升，到2019年底该比例高达50%。
不仅比重加大，渠道佣金也在不断增加。2018年左右，渠道佣金为1-2%，但 2019年佣金已经超过2.5%，个别项目的佣金甚至高于10%。
同时，他也表示，投资客消失，买家来源分散是难以寻找客户的原因。
4、约四成豪宅项目购置者为“90后客群”。
随着消费群体的变化，豪宅购置年龄层也呈现新的变化。
以“2019年上海部分千万元级豪宅项目购房者年龄分布”情况为例，“90后”占比超过“80后”位列购买力榜首，约四成豪宅项目购置者为“90后客群”。
5、商办市场骤冷，一线城市仅剩广州幸存。
克而瑞数据监测显示，2019年办公租赁市场呈现颓势，超八成重点城市租金下降。
其中，北上深租金、出租率均出现了双降的情况，一线城市中仅广州实现了同比上升。
6、人才政策效应快速递减。
丁祖昱表示，人才政策效应也在快速递减。郑州、武汉、宁波等城市在出台相关人才新政后，对商品住宅成交量的刺激并不明显。
除此之外，在众多数据的支撑下，丁祖昱给了2019年房地产一个关键词——“南”。
具体体现在：投资难、融资更难;买房难、卖房更难;企业难、政府更难;交付难、维权更难;长租难、商办更难。
二、2020年市场预测
2019年的市场不如想象中景气，未来十年我们还会遇到更大的压力：购房主力人口将减少6100万。
丁祖昱指出，人口、需求的变化将是房地产面临的最大挑战。在2030年，以青壮年为购房主力的人群数量将显著减少，购房主力人口将下降6100万左右。
此外，他还对2020年的楼市进行了预测：
预测一：既要“防上涨”又要“防下跌”。
丁祖昱在现场表示，从2019年两会表态“防止房市大起大落”，到中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到12月份，中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，这些都侧面映证未来楼市预期的转变。
可以预见的是，“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，大涨肯定不是稳定，大跌也同样不是稳定。
在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫;而在三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。
预测二：继续“放水”楼市不是受益者。
近期，央行行长发表题为《坚守币值稳定目标，实施稳健货币政策》的文章，提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。
虽然金融层面要进行逆周期调节，但绝不等于对房地产放水，防范金融风险仍是一贯坚持的方向。
丁祖昱表示，预计2020年的货币政策将松紧适度，避免大水漫灌。
即使央行继续“放水”，也不会马上传导到房地产，楼市不是受益者，房地产短期不会被重启复苏。房地产未来，应该会走完他自身的调整期，所以房企不要对短期市场有所侥幸，依旧做最坏的打算，才是最好的安排。
预测三：行业规模、企业规模双见顶。
丁祖昱坦言，2019年，商品房销售面积、金额累计同比增速虽保持着小幅微增态势，但增速明显放缓，上涨动力略有不足，市场降温征兆已然显现。
正基于此，他认为2020年这样的趋势还将延续，随着增量天花板的逼近，地产行业规模将见顶。
而对于房企而言，2020年随着政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓，企业规模也将见顶。
预测四：深圳不会涨，长三角空间大。
克而瑞数据显示，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。
其中，位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。
预测五：加速去库存，销售依赖渠道。
数据显示，常规手段失效，卖房就靠渠道。
2018年以前，渠道占比还小于5%，而到了2019年底，渠道已占比50%。在渠道佣金方面，2018年为1-2%左右，2019年已大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。
预测六：拿地不急全年都是“窗口期”。
预测七：兼并收购“大鱼开始吃大鱼”。
销售端和融资端双重施压，致使房企不得不“断臂求生”。
数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，将于2019～2021年集中到期，其中2019年到期规模更是高达6.8万亿元。
预测八：仍看好物业但企业开始分化。
近期，同一天上市的两家物业公司，背靠保利集团的保利物业，在上市当日收盘时较发行价大涨近30%，而脱胎于时代中国的时代邻里则在同一时间跌破了发行价。
反观整个行业，已登陆港股的17家物业公司也正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对昔日发行价均有较大的涨幅，而其它几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明，分化格局正在形成。
而在这种分化之前，物业行业呈现分散的局势。多位业内人士认为，门槛低、利润率低是此前物业管理行业极度分散的主要原因。
预测九：租赁变天，还需要寻找新模式。
预测十：荐股：万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务。
每年发布会最让人期待的，便是丁祖昱会对房企股票的点评和推荐。在去年的发布会上，他预测碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉，都可能在2019年有新的发展空间。
回顾2019年，房地产股票受宏观大盘影响，起起落落，但是丁祖昱推荐的七支股票全都逆势上涨。
丁祖昱分享了业绩有亮点、2018年跌幅大等选股的标准。2020年，他看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务的股票。在他看来，这些房企的增长速度比较快，未来股票市场上涨空间也更快。