地铁上盖楼盘今年有几个大盘开盘，这期分享一品实云湖花城的踩盘购房分析，看看这个品实云湖花城在园长看来的白云刚需的战斗机，看房需要注意啥?
文：园长
白云给你的印象最深的是什么?
最多人?土地最多?
地大地多的主城区白云，却在地产圈一直缺乏话语权，广州的网红从番禺换到黄埔，白云却还是默默无闻。接下来，园长的系列调研将会给你说清楚这当中的秘密。
今天的推文，是实地调研白云品实云湖花城，会和大家探讨下面几个问题。
1、云湖花城楼盘情况以及优劣势分析
2、注意防范的案场套路
3、周边一二手比价
4、定价策略以及园长选房建议
一、品实云湖花城基本情况
品字系列是广州地铁与地产商联合开发的项目，特色是车辆段上盖(地铁停车场)，保证地铁交通，配建学校，直接解决买房2大大难题，是完美解决刚需痛点的郊区居住盘。
云湖花城原来是白云湖车辆段，由广州地铁2018年12月6日拍下，与珠实联合开发，楼面价16440，配建学校，商业等设施。整体占地面积超22万㎡，计容建筑面积约47万㎡，由19栋28到46层高层建筑。
分四期开发，规划户数约4744户， 目前属于诚意登记阶段，
放风价格参考周边42000-48000.最小户型70平3房，预计300万出头可以拿下。
户型产品：70平3房，80平3房，90平4房，120、130平4房，140平5房
交通地铁：地铁8号线延长线亭岗地铁站(预计2020年开通)
稀缺环境：1.1公里外是白云湖。
适合买家：白云、越秀、花都区域工作的自住型
首先看云湖花城的区位
放大一点来看下面的白云区域图，品实云湖花城位于白云区石井板块，不属于白云发主力发展的白云大道沿线，属于城市边缘地带。
周边环境略差
售楼部以及门前的湖滨路隧道
云湖花城价值点分析
规划：白云湖数字经济发展区，待兑现周期未知 (忽略)
优势：8号线地铁亭角站上盖、9年制教育(生源原因质量应该可以保证)、白云品质改善新盘，超高性价比户型 临近白云湖
劣势：紧邻华南快速干线、许广高速，楼下有湖滨路隧道穿过，周边城市形象差，产业升级缓慢，周边形象5年内很难有大的改善。
但由于白云品质新盘欠缺，云湖花城的面世还是能让人眼前一亮的，好的社区形象大盘，地铁加教育，对于白云市场的杀伤力比较大，虽然说周边环境欠缺，但是旁边的石沙路扩建后，进入白云新城商圈30分钟可以到达，会是一个市场自住型热盘。
二、品实云湖花城注意防范的案场套路
长期生活在天河海珠的园长是比较难接受白云的，由于主导产业是物流商贸，白云大货车横行，道路堵塞坑洼，对这里预期价值急剧降低，到售楼中心面前时候，门口的湖滨路隧道倒是修建的非常好，又拉回一些印象分。
销售小姐姐讲完区位图，讲完沙盘，就拉着园长去看板房。
板房设计的堪称完美。
70/80平做到3房2厅1卫，90方做到4房2厅2卫，120/130平是4+1房(加一的房间有点鸡肋) 140平5房产品，几乎上将户型利用到极致。
这个户型系列与珠实开发的珠江花城产品同根同源，预计开启宣传时候，户型应该是被吹爆的点。
看完板房，看园长很是触动，销售拿出了诚意登记表，让园长登记。好，我们梳理下：
云湖花城(诸多开发商)的套路
1、经由白云大货车横行失望对环境扣分的买家，看到门前高大上的湖滨路隧道，回血加分。
2、置业顾问描述周边规划、白云湖、白云数字科技城，接受潜移默化施加的期望值，规划=利好=后期升值
3、简单讲述沙盘，看板房，最大化项目亮点 户型超好，板房的设计做到极致，紧抓性价比，花少的钱，抓住刚需痛点，营造更好的生活预期(配置地铁、学校、商业)
套路目的是什么呢?
1、忽略环境、忽略规划兑现周期
2、强化户型优势和交通教育齐全优势，在于竞品竞争中更有优势
3、促使人冲动下定
云湖花城 有三点要注意
1、案场是临建板房
临建板房的最大问题是会让人忽视楼房的采光，朝向、楼间距、户外景观，各户型遮挡情况，这些都与后期居住品质息息相关。
2、没有梯户比图纸
梯户比图纸欠缺也会存在隐患，比如无法充分认知公共空间情况以及各户型的朝向以及影响。
3、楼盘是超高层
超高层后期养护成本较高，居住舒适度不如小高层。
三、品实云湖花城周边一二手比价
云湖花城处于石井的边缘板块，按照白云湖片区规划，周边都是待旧改的厂区和物流园，相比来说，没有适合比较的对象，所以这个42000-48000的价格也让人好生迷惑。
比照周边白云新城西，棠溪火车站板块的万科未来森林50000-55000，金地仰云的48000-55000价格，园长的个人理解白云楼盘的定价逻辑是白云新城卖到了9万+，周边就按距离递减。
站在高维度的选盘立场，园长不太认可这个理论。不过在于白云，这可能是可选的唯一的路。接下来，园长也会出一篇白云的区域调研报告，大家可以关注公号。
从新房角度上来说，确实云湖花城在区间没有对手。
没有一手，我们就看二手。
这是白云板块二手价格情况
这是石井板块二手楼盘情况
都临地铁，次新2004年的电梯房金碧新城，90平3房总价约325万元，价格与云湖花城的70平3房相当，主要看个人情况来比对。
四、云湖定价策略以及选房建议
虽然没有实体板房，但是我们还是可以从规划图中看到，云湖花城位于许广高速和华南快速干线夹角处，后期会有一定的噪音干扰。
而19栋更近许广高速，因此后期定价，19栋的价格一定是最便宜的。17栋近地铁口，高层东边单位可以望湖，价格应该会定位比较高。中间的18栋，是性价比比较高的自住型产品。
18/19栋的70平的3房纯北向，几乎照不到阳光，必然会是定价最低的户型。如果预算只够得上70平纯北向且自住，建议还是多方考虑自身需求。
17栋140方的3号户型是本次推出产品中最好朝向，南北对流的单边位，定价应该是中间偏高。
17栋的90平户型是 C1和18/19栋的90平是C2户型，选择要注意。
具体可以保存下图来甄别选房。
五、园长选房建议：
在白云，高品质的新盘确实少有，云湖花城的户型有亮点，会吸引到白云的改善用户，预期会是一个自住热盘。注意，不适合投资。
目前市场情况下，开发商开盘前放风的一般是比较接近实际价格。为了保证利润，定价一定会拉高各户型区间的价格差。
好坏户型园长已经在上面给大家做了简单的标注，根据放风价来进行预估是可以大概摸清楚自己期望户型的价格，这样就可以做好充分的心里准备，以免开盘时候被现场气氛所裹挟做出冲动的决定。
43000-48000，相对全市，可选的有广钢和天河，如果工作范围不在白云，建议选择范围也可以更宽些