我们说创业一般就是传统的实体创业，一种是互利网创业。虽然近些年互联网行业干掉了很多传统行业，但是有些行业却是互联网无法颠覆的，不然阿里、京东、腾讯等也不会大举收购入股传统商超、布局线下新零售小店等。尤其是餐饮等和人衣食住行息息相关的高频消费领域，传统实体门店拥有天然的优势。
既然是开店很刚需，那么开店就必须要有档口、门店、商铺等，所以这期007理财网分享一篇档口商铺投资相关的文章，看看商铺投资风险与投资价值。
在人流量大的区域商铺投资
跟住宅比起来，商铺的租金确实高出了一大截，这也吸引了不少人将目光转向商铺投资上。有句广东话说“食得咸鱼抵得渴”,在高回报面前，商铺的投资风险也是很高的。这也是七七为何上次在讲房产投资时，让大家慎选商铺的原因。
一、商铺投资的使用年限
我国法律规定，土地使用年限会根据使用性质的不同进行划分，商业用地为40年，综合用地为50年，住宅用地为70年。因此，纯商铺的土地使用权期限一般是40年，商住综合的是50年，具体多少年在房产证上会注明。
时间是从开发商取得土地使用权时就开始算起了，期满之后，国家将无偿收回土地使用权，若想继续使用，则需在批准续期之后，支付相应的土地使用权出让金和重新签订出让合同。
跟70年的房屋产权对比起来，商铺在产权上显然少了优势。
二、商业银行商铺贷款政策
由于商铺很难给出准确的估值，同一地段不同位置的商铺价格也能有个天差地别，所以银行也不大愿意接受商铺的贷款。
目前，商业银行提供的个人商铺按揭贷款，最多可贷六成，也就是说首付不得低于四成。贷款年限一般为5年，最长不可超过10年。
按现行商业贷款利率执行，比起个人住房贷款利率要高一些，并且商铺贷款属于商业房地产贷款，不属于个人住房贷款，是不能用公积金贷款的。
可以看到，商铺投资不管是在首付比例还是贷款利息上都比住宅要高出不少。
三、商铺交易税费成本
商铺在转手卖出的时候，在过户过程中要缴纳的费用要比住宅多很多，并且买卖双方都要缴税，各项费用加起来甚至占到了利润的一半。
不同地区的规定会有所不同，大家以当地的政策为准，七七这里提供一个大致的情况。
1、买家要支付的费用：
A、房地产交易手续费：3元/平方米;
B、产权登记费：550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费);
C、权证印花税：5元/本;
D、印花税：房屋产价的0.05%;
E、契税：交易价(或评估价)×3%。
2、卖家要支付的费用：
A、房地产交易手续费：3元/平方米;
B、印花税：房屋产价的0.05%。
3、土地增值税：
A、可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。
B、不能提供上手购房发票的，土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
4、个人所得税：
据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。
转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
5、营业税及附加税：
A、可提供上手购房发票的，为(转让收入-上手发票价)×5.5%。
B、不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%。
C、税费为差额的5.56%
6、土地出让金：
A、商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收;
B、商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%;
C、办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
7、土地出让金契税：
按本次征收土地出让金价款的3%征收。
单就增值税一项，就占了很大一部分比例。并且商铺的涨幅越大，要缴纳的增值税就越多。
增值税适用的税率为差额扣除相关费用后的30%-60%，按差额比率不同累进计算：
增值额未超过扣除项目的50%，按30%税率征收;
增值额超过扣除项目的50%，未超过100%的，按40%税率征收;
增值额超过扣除项目的100%，未超过200%的，按50%税率征收;
增值额超过扣除项目的200%以上，按60%税率征收;
不提供购入发票的，土地增值税按总价3%计算。
假设你花了100万买了一间商铺，涨到200万卖出，涨幅达到100%，暂且不考虑其他因素，这时适用的税率就为40%，要上缴的增值税=(200万-100万)*40%=40万。
若涨幅超过了200%，卖出去就要缴60%的税……再加上个人所得税、营业税及附加、各项手续费等等一整套下来，最后能拿到手的钱真的少得可怜。
如此高昂的税费，在很大程度上稀释了买卖双方的利润，并且大部分人也不愿意去承担这笔费用，进一步导致了商铺的流动性变差。
四、商铺租金收益率
就像上面说的，商铺转手交易会被收取高额的税费，除此之外还有高额的转让费，想要转手并不容易，所以大多数商铺的投资回报来自于租金收入。
十几年前，投资年收益率还能达到10%以上，但这些年在电商的冲击下，商品销售不再只局限于商铺一个渠道了，线下实体店的生意对比以前没那么好做了。
目前市场上比较认可的年收益率在6%-8%，一线城市位置好人流量大的区域尚且能租个好价格，三四线城市，人口有限，群体购买力不高，很多商业项目都难以发展起来，如此一来，商铺的租金收入自然提不上来，承租也比较困难。
五、商铺投资的其他问题
商铺属于商业用地，水电费、物业管理费的执行标准都按商用计算。公摊面积比住宅要高，综合体商铺一般在40%-50%，甚至更高(有规定不得超过60%)，街铺一般在20%以内，相对要低一些。公摊系数越高，能拿到的店铺面积越小，购铺的单价就越高。不过对于商铺来说，公摊面积并非越小越好，高公摊意味着公共空间多，可容纳的客流量也多，这对商铺来说反而是有利的。
跟住宅相比，商铺投资这条路显然不那么好走……
据说，医生把诊所转让出去之后，没过多久，接手的那方就因为经营不下去，关门了……
商铺投资需要专业的眼光，要经过多方的调研和比较，否则选错的概率会很大。上回七七也收到不少小伙伴关于商铺选址的提问，这部分内容七七会另开一篇具体来讲讲，有这方面困惑的，记得留意去看哦~
来源：七七读财